Durante el pasado año la localidad de Marbella y los municipios adyacentes alcanzaron picos de venta históricos, una tendencia que viene manteniéndose en 2022 y que ha registrado incluso pujas por la compra de ciertas propiedades de lujo, un hecho bastante insólito en el mercado marbellí. La supresión del Impuesto de Patrimonio en Andalucía -anunciado el pasado 19 de septiembre- impulsará de manera significativa y progresiva la compraventa de viviendas por parte de clientes y familias de alto poder adquisitivo que en el pasado hubieran estado desanimados a la compra debido a este impuesto.
Estos datos han sido recogidos por el Informe sobre Mercado Inmobiliario de Marbella 2022, elaborado por Christopher Clover, director general y propietario de Panorama Properties, la agencia inmobiliaria más antigua de Marbella, con más de 50 años de experiencia en la ciudad.
El pasado año 2021 la localidad registró el número de ventas más alto de los últimos quince años con una demanda en el mercado que alcanzó un elevadísimo aumento del 30,15% respecto a 2019, el año anterior a la pandemia. Hay que destacar también que incluso el año pandémico más duro, 2020, registró unas cifras sorprendentemente elevadas.
Las ventas registradas en el denominado Triángulo de Oro, formado por Marbella, Estepona y Benahavís han sido mucho más elevadas si comparamos el primer trimestre de 2022 con el primer trimestre de 2021. Un incremento que el citado informe data en un 79% en el caso de Benahavís, un 115% en el caso de Estepona y un 65% para Marbella.
Este incremento de las ventas se produce no sólo gracias al apoyo del comprador habitual sino a la confianza de muchos inversores internacionales y promotores que ven en Marbella el lugar idóneo para la construcción de urbanizaciones y viviendas de primera categoría, empleando las últimas tendencias en diseño y tecnología. Hechos como la bajada del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) e IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD) en Andalucía, la rebaja y práctica anulación del impuesto de Sucesiones y Donaciones y el reciente anuncio del presidente de la Junta de Andalucía de la supresión del Impuesto de Patrimonio y la reducción del 4,3% para los tres primeros tramos del IRPF, así como las rebajas fiscales para los extranjeros residentes en la zona favorecen este apoyo y confianza. También contribuye el reconocimiento de Marbella como Destino Más Exclusivo y Prestigioso de Europa 2022, lo que ratifica su condición de destino inmobiliario de lujo, sin temporada baja gracias a los elevados niveles de actividad durante todo el año.
Clover apunta otro dato revelador, se trata del explosivo aumento en el mercado de viviendas de más de 4 millones de euros, categoría que en 2022 suma ya alrededor de 150 propiedades frente a las 65 registradas, por ejemplo, en 2018. “A la vista de los datos queda clara la consolidación de Marbella como un refugio seguro para la compra de propiedades, incluso en tiempos de incertidumbre como los actuales. El interés es tal que cada vez más operaciones se realizan de forma virtual, sin visitas físicas, con la ayuda de vídeos, llamadas por Facetime o videollamadas por Whatsapp”, explica Clover.
Alza de los precios
La inflación actual, el brusco incremento de los costes directos de la construcción, calculados en un 23,5% durante 2021, y una demanda que en el caso de Marbella es y seguirá siendo superior a la oferta, han hecho inevitable un alza en los precios tal y como ocurre a nivel mundial.
El incremento en Marbella desde mayo de 2021 a mayo de 2022 se ha cifrado en un 15,8%, con un precio medio de salida en el municipio de €3,658/m2 (frente a los €2.604/m2 en toda la provincia de Málaga), según el portal inmobiliario Idealista.
Clover destaca que este aumento es mucho más pronunciado en el segmento del lujo, que sufre además un descenso en la cartera disponible de este tipo de viviendas, lo que provoca mayores subidas de precios.
A este respecto el informe señala que durante 2022 los precios más elevados se han dado en apartamentos en primera línea de playa, situados en la urbanización Marina de Puente Romano, Milla de Oro, alcanzando los 31.019 euros por metro cuadrado.
Esta tendencia a registrar una mayor demanda que oferta continuará en el futuro próximo. Sin embargo, está prevista la promoción de entre 250 y 270 proyectos de gran envergadura en la Costa del Sol y numerosos proyectos de menor calado que podrán suplir la demanda.
Perfil del comprador
Cada vez más joven, entre un 85 y un 90% del comprador de inmuebles de lujo en la zona de Marbella es de origen extranjero. Sigue predominando el de nacionalidad británica pese al Brexit (16%), seguido del mercado sueco, que está en auge (14%) y los belgas (9%). Siguen muy presentes, asimismo, los franceses, neerlandeses y alemanes, sin desdeñar a los españoles que permanecen fieles al destino. Como novedad Clover señala la aparición del mercado polaco y otros provenientes de Europa del Este y Oriente Medio, así como también un interesante aumento del comprador norteamericano.
A raíz del conflicto entre Rusia y Ucrania, se ha podido comprobar que el mercado ruso se ha prácticamente detenido debido a la congelación de sus activos y cuentas, lo que limita su capacidad de compra. De todas formas, el mercado ruso no ha representado un segmento significativo en el mercado marbellí, siendo en 2021 menos del 2,1. Sin embargo, se incrementan considerablemente las consultas y ventas realizadas por clientes provenientes de los países fronterizos a la zona bélica, como Polonia, Lituania, Letonia, Estonia y Rumanía, que buscan refugio en la tranquilidad del sur de España..
El comprador tipo actualmente conecta con las nuevas tendencias arquitectónicas que apuntan a la sostenibilidad, una integración respetuosa con la naturaleza, con espacios amplios, luz natural y vegetación. Respecto al estilo de vivienda, tienen cabida todos los tipos: desde las más clásicas hasta las más modernas, pasando incluso por la arquitectura andaluza. Cabe señalar además, que en el caso de las propiedades de alta gama, un 90% de ellas se efectúa sin financiación bancaria.
Conclusiones
Clover subraya que, a pesar de la convulsión económica mundial, Marbella sigue contando con una demanda cada vez más elevada y no se ven indicios de desaceleración. A todo ello ayuda la situación geográfica de la ciudad, en el sur de Europa y alejada de conflictos. De hecho, del informe se desprende que la coyuntura de los acontecimientos mundiales está favoreciendo a la zona, como lo demuestra este período de crecimiento récord y se ha mantenido así durante todo el verano.